Cổ phiếu CII: Phân tích chuyên sâu và tiềm năng đầu tư năm 2026

Cổ phiếu CII (Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM) từ lâu đã được ví như một ‘cỗ máy sử dụng đòn bẩy’ trên thị trường chứng khoán: Sở hữu tài sản khổng lồ từ các trạm BOT và đất vàng Thủ Thiêm, nhưng luôn đi kèm với áp lực nợ vay đè nặng. Bước sang năm 2026, câu hỏi lớn nhất đặt ra cho nhà đầu tư không phải là CII có bao nhiêu đất, mà là dòng tiền thực tế có đủ để ‘gánh’ chi phí tài chính và tạo ra lợi nhuận ròng hay không?

Bài viết phân tích chuyên sâu dưới đây sẽ bóc tách Báo cáo tài chính Quý 3/2025 để giải mã cấu trúc vốn, đánh giá hiệu quả mảng thu phí giao thông và định giá lại quỹ đất, từ đó giúp bạn trả lời câu hỏi: CII đang là cơ hội tích sản giá rẻ hay cái bẫy giá trị cần tránh xa?”

1. Thông tin cơ bản về doanh nghiệp phát hành cổ phiếu CII

Để đánh giá chính xác tiềm năng và rủi ro của cổ phiếu CII, nhà đầu tư cần hiểu rõ vị thế “anh cả” của doanh nghiệp này trong lĩnh vực hạ tầng giao thông và bất động sản chiến lược tại TP.HCM – đầu tàu kinh tế của cả nước.

• Tên công ty: Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh.

• Mã chứng khoán: CII (Sàn HOSE).

• Lịch sử hình thành: Thành lập vào năm 2001 với sự góp vốn của các định chế tài chính lớn như Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị TP.HCM (HIFU). Sau hơn 20 năm phát triển, CII đã khẳng định vị thế là “cánh tay nối dài” của Nhà nước trong việc huy động nguồn lực tư nhân để phát triển hạ tầng đô thị. Đến tháng 9/2025, CII đã trở thành một tập đoàn đa ngành có cấu trúc tài chính phức tạp nhưng sở hữu những tài sản hạ tầng có giá trị cực lớn.

Hệ sinh thái sản phẩm chủ lực

• Mảng Hạ tầng giao thông (BOT/BT): Đây là “xương sống” và động lực tăng trưởng chính của CII. Doanh nghiệp nắm giữ danh mục các dự án BOT trọng điểm như Xa lộ Hà Nội, Cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận, các trạm thu phí tại Phan Rang – Tháp Chàm… Mảng này mang lại doanh thu tiền mặt đều đặn, bền bỉ (chiếm hơn 80% tổng doanh thu trong Q3/2025), đóng vai trò là “máy in tiền” để tái đầu tư.

• Mảng Hạ tầng nước sạch: Thông qua công ty con (SII), CII đầu tư vào hệ thống sản xuất và cung cấp nước sạch quy mô lớn. Với đặc tính là sản phẩm thiết yếu và độc quyền theo khu vực địa lí giúp CII duy trì biên lợi nhuận ổn định và ít nhạy cảm trước các biến động tiêu cực của thị trường kinh tế.

• Mảng Bất động sản và Hạ tầng kỹ thuật: Đây là mảng “tạo sóng” mạnh nhất cho giá cổ phiếu CII. Thông qua công ty con Năm Bảy Bảy (NBB) và quỹ đất vàng tích lũy từ các dự án BT tại Thủ Thiêm, CII sở hữu hàng loạt dự án cao cấp (Diamond Riverside, City Gate, Thủ Thiêm Lake View). Đây là “của để dành” có thể mang lại lợi nhuận đột biến khi các nút thắt pháp lý được tháo gỡ hoàn toàn.

2. Phân tích ngành Hạ tầng – Bất động sản và bối cảnh vĩ mô 2026

Yếu tố vĩ mô hỗ trợ:

• Kinh tế khởi sắc, dòng tiền BOT hưởng lợi: Nền kinh tế Việt Nam đang trong chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ với GDP năm 2025 đạt hơn 514 tỷ USD và mục tiêu tham vọng cho năm 2026 tăng trưởng 2 chữ số. Sự sôi động của sản xuất, thương mại và du lịch là động lực cốt lõi thúc đẩy nhu cầu vận tải. Điều này tác động trực tiếp đến lưu lượng phương tiện qua các trạm BOT – nguồn doanh thu “xương sống” và dòng tiền mặt đều đặn của CII.

• Chi phí vốn hạ nhiệt: Trong bối cảnh chính sách tiền tệ nới lỏng tiếp tục được duy trì, mặt bằng lãi suất thấp là yếu tố “thiên thời” cho CII. Với đặc thù cấu trúc vốn thâm dụng nợ vay lớn (hơn 20.000 tỷ đồng), lãi suất giảm sẽ giúp tiết giảm đáng kể chi phí tài chính, trực tiếp mở rộng biên lợi nhuận ròng vốn đã bị thu hẹp trong giai đoạn trước.

• Cú hích từ Luật Đất đai: Luật Đất đai 2024 đi vào thực tiễn giúp khơi thông các nút thắt pháp lý kéo dài. Quan trọng hơn, chính sách bảng giá đất sát thị trường giúp tái định giá quỹ đất “kim cương” tại Thủ Thiêm về đúng giá trị thực, nâng cao vị thế tài sản (NAV) của CII trong mắt các định chế tài chính.

• Bảo trợ từ dòng vốn Nhà nước: Việc HFIC – cổ đông lớn nhất (sở hữu 4,38%) và là “cánh tay tài chính” của TP.HCM – trực tiếp tham gia cùng CII nghiên cứu các dự án PPP khẳng định sự tín nhiệm của chính quyền. Với tiềm lực tài chính mạnh (lợi nhuận 2025 gần 3.200 tỷ đồng), HFIC là đối tác lý tưởng giúp CII tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi và đảm bảo tiến độ dòng tiền. Nguồn: CafeF

Xu hướng ngành Hạ tầng & Bất động sản

Đường cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận

• Ngành hạ tầng bước vào giai đoạn “Hái quả”: Khác với giai đoạn thi công xây dựng rầm rộ trước đây, ngành hạ tầng giao thông đang chuyển dịch mạnh sang giai đoạn vận hành và khai thác thương mại. Các dự án BOT trọng điểm (như cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận, Xa lộ Hà Nội) đang hưởng lợi lớn từ sự phục hồi kinh tế, trở thành những “cỗ máy in tiền” với dòng tiền mặt dồi dào và tăng trưởng ổn định (doanh thu mảng này đã tăng trưởng 36,6% trong Q3/2025).

• Xu hướng tái cấu trúc tài chính: Trước áp lực nợ vay lớn đặc thù của ngành hạ tầng, xu hướng chủ đạo hiện nay là tái cấu trúc nguồn vốn. Các doanh nghiệp đầu ngành như CII đang tích cực chuyển đổi từ nợ vay (trái phiếu) sang vốn cổ phần. Đây là bước đi chiến lược nhằm giảm hệ số đòn bẩy (D/E), chấp nhận pha loãng ngắn hạn để đổi lấy bảng cân đối kế toán lành mạnh và an toàn hơn cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn 2026.

• Sự phân hóa của thị trường Bất động sản: Dòng tiền đầu tư đang có sự chọn lọc khắt khe, ưu tiên các dự án có pháp lý sạch và hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh. Với lợi thế độc quyền về phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị tại TP.HCM, CII đang nắm giữ “chìa khóa” để triển khai các dự án tại Thủ Thiêm. Khi pháp lý thông thoáng, các quỹ đất này sẽ trở thành “ngòi nổ” lợi nhuận đột biến, đón đầu đà hồi phục của thị trường bất động sản.

3. Phân tích cơ bản cổ phiếu CII: Đánh giá sức khoẻ tài chính doanh nghiệp

Đây là phần quan trọng nhất để xác định giá trị thực của cổ phiếu CII. Chúng ta sẽ đi sâu vào các con số thực tế từ BCTC hợp nhất Q3/2025 của CII.

Kết quả hoạt động kinh doanh

• Doanh thu thuần duy trì ổn định (+1,1%): Đạt 714,5 tỷ đồng trong Quý 3/2025 (so với mức 706,6 tỷ đồng cùng kỳ năm trước).

  • Nguyên nhân: Động lực chính duy trì doanh thu đến từ hoạt động thu phí giao thông – mảng kinh doanh trọng yếu chiếm khoảng 86% tổng doanh thu của Công ty. Lưu lượng xe tại các trạm BOT lớn như Xa lộ Hà Nội và Trung Lương – Mỹ Thuận duy trì ổn định, đóng vai trò “cột trụ” giữ nhịp cho tập đoàn.

  • Tác động: Khẳng định CII đã chuyển dịch thành công sang mô hình lấy hạ tầng giao thông làm lõi. Việc không còn phụ thuộc quá lớn vào việc bàn giao các dự án bất động sản giúp dòng tiền của CII trở nên dự báo được và ít rủi ro hơn trong bối cảnh thị trường nhà ở còn nhiều biến số.

• Lợi nhuận ròng sụt giảm đáng kể (-35,9%): Lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 56,1 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức 87,6 tỷ đồng của Quý 3/2024.

  • Nguyên nhân: Lợi nhuận từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm 70,9 tỷ đồng. Nguyên nhân cốt lõi là do các hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng và duy tu công trình có mức lợi nhuận giảm sâu so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, giá vốn hàng bán tăng từ 287,6 tỷ lên 366,5 tỷ đồng (+27,4%) đã “ăn mòn” biên lợi nhuận gộp của doanh nghiệp.

  • Tác động: Cho thấy thách thức trong việc tối ưu hóa chi phí vận hành mảng xây dựng và sự chững lại của mảng bất động sản. Điều này buộc các nhà đầu tư sở hữu cổ phiếu CII phải kiên nhẫn đợi đến “điểm rơi” lợi nhuận của các dự án bất động sản mới như Delagi hay NBB Garden.

• Doanh thu tài chính duy trì ổn định nhưng chưa bùng nổ (+1,2%): Đạt 181,3 tỷ đồng trong kỳ.

  • Nguyên nhân: Lợi nhuận từ hoạt động tài chính tăng thêm 46 tỷ đồng, chủ yếu đến từ lãi thoái vốn các khoản đầu tư tài chính được ghi nhận trong kỳ. Tuy nhiên, chi phí tài chính (chủ yếu là lãi vay) vẫn ở mức rất cao, lên tới 323,8 tỷ đồng, gây áp lực nặng nề lên lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh.

  • Tác động: Việc thu nhập tài chính tăng từ thoái vốn giúp CII có thêm nguồn lực để xử lý nợ ngắn hạn, nhưng về lâu dài, doanh nghiệp cần hạ thấp đòn bẩy tài chính để không bị chi phí lãi vay “nuốt chửng” thành quả kinh doanh.

• Lãi cơ bản trên cổ phiếu (EPS) giảm sâu: Chỉ còn 90 đồng (so với 754 đồng cùng kỳ năm 2024).

  • Nguyên nhân: Do lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ giảm đồng thời số lượng cổ phiếu lưu hành bình quân gia quyền tăng mạnh từ 318 triệu lên hơn 518 triệu cổ phiếu sau các đợt chuyển đổi trái phiếu.

  • Tác động: Việc pha loãng cổ phiếu là một “liều thuốc đắng” mà cổ đông phải chấp nhận để đổi lấy sự an toàn về cấu trúc vốn cho tập đoàn trong dài hạn.

Nhận định tác động đến cổ phiếu CII: Trung tính đến Thận trọng. Việc duy trì được doanh thu từ mảng BOT là một điểm cộng lớn về mặt phòng thủ. Tuy nhiên, đà sụt giảm lợi nhuận ròng và áp lực pha loãng cổ phiếu do chuyển đổi trái phiếu đang khiến giá cổ phiếu CII thiếu đi động lực bứt phá mạnh trong ngắn hạn. Nhà đầu tư nên chú trọng vào lộ trình giảm nợ và tiến độ quyết toán tiền sử dụng đất tại các dự án bất động sản để tìm kiếm cơ hội bùng nổ trong giai đoạn 2026.

Cơ cấu tài sản – Nợ – Vốn chủ sở hữu: Áp lực từ đòn bẩy tài chính

Nguồn: Vietstock

Tính đến ngày 30/09/2025, tổng tài sản của CII ghi nhận mức 37.943 tỷ đồng, với cơ cấu tài sản và nguồn vốn có những điểm đáng chú ý sau:

Về Tài sản

• Tiền và tương đương tiền: Là điểm sáng tích cực khi tăng mạnh lên 1.697 tỷ đồng (so với 1.351 tỷ đồng hồi đầu năm), giúp cải thiện đáng kể bộ đệm thanh khoản và khả năng thanh toán tức thời của doanh nghiệp.
• Khoản phải thu: Ghi nhận khoảng 3.332 tỷ đồng ngắn hạn. Đáng chú ý, khoản lãi bảo toàn vốn chủ từ các dự án BOT (như Xa lộ Hà Nội, Ninh Thuận) chiếm tỷ trọng lớn, lên tới hơn 1.724 tỷ đồng. Đây là đặc thù của CII: lợi nhuận được ghi nhận trước trên báo cáo tài chính, nhưng dòng tiền thực tế sẽ thu hồi dần qua nhiều năm vận hành trạm thu phí, tạo ra độ trễ giữa lợi nhuận và dòng tiền.
• Hàng tồn kho: Đạt 2.397 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại các dự án bất động sản dở dang như De Lagi và Sơn Tịnh (Quảng Ngãi), là “kho lương” cho doanh thu các kỳ tới.

Về Nguồn vốn & Nợ vay:

• Nợ phải trả: Đây là rào cản lớn nhất đối với sức khỏe tài chính của CII, với tổng nợ phải trả đạt 26.056 tỷ đồng.
• Vay nợ tài chính: Tổng nợ vay (ngắn hạn + dài hạn) vẫn neo ở mức rất cao, vượt ngưỡng 20.000 tỷ đồng. Đây là rủi ro trọng yếu cần theo dõi sát sao, đặc biệt trong bối cảnh chi phí lãi vay có thể bào mòn lợi nhuận.
• Đòn bẩy tài chính: Với Vốn chủ sở hữu đạt 11.887 tỷ đồng, tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu (D/E) đang ở mức xấp xỉ 1,72 lần. Mức đòn bẩy này cao hơn so với trung bình ngành, phản ánh nhu cầu vốn lớn để tài trợ cho các dự án hạ tầng dài hạn, nhưng cũng đồng nghĩa với áp lực trả nợ lớn đè nặng lên doanh nghiệp.

Các chỉ số tài chính quan trọng của cổ phiếu CII

• ROE (~0,55% sau 9 tháng): Chỉ số sinh lời trên vốn chủ sở hữu của CII đang ở mức thấp do “điểm rơi” lợi nhuận từ mảng bất động sản chưa đến, trong khi chi phí tài chính vẫn “ăn mòn” phần lớn lợi nhuận gộp từ mảng BOT. Lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ 9 tháng đầu năm 2025 đạt 57,87 tỷ đồng, sụt giảm mạnh so với mức 183,3 tỷ đồng cùng kỳ năm 2024.

• Tỷ lệ nợ cao (1,85 lần): Tổng nợ vay và trái phiếu của CII lên tới hơn 21.937 tỷ đồng (bao gồm vay ngắn hạn, dài hạn và trái phiếu chuyển đổi). Đây là cấu trúc tài chính đặc thù của ngành hạ tầng giao thông, tuy nhiên hệ số nợ/VCSH ở mức gần 2 lần cho thấy áp lực trả lãi vay hàng quý là rất lớn, đòi hỏi doanh nghiệp phải có dòng tiền cực kỳ ổn định từ các trạm thu phí.

• Giá trị sổ sách (BVPS ~19.021 VNĐ/CP): Mặc dù EPS thấp, nhưng giá trị tài sản ròng trên mỗi cổ phiếu của CII vẫn duy trì ở mức khá cao nhờ quỹ đất Thủ Thiêm và các quyền thu phí dự án BOT quy mô lớn. Điều này cho thấy tiềm năng “tái định giá” khi các nút thắt pháp lý dự án được tháo gỡ.

Kết luận: Cổ phiếu CII là điển hình của một doanh nghiệp hạ tầng đang trong giai đoạn “tái cấu trúc nợ và chờ đợi bùng nổ bất động sản”. Với việc sở hữu dòng tiền từ mảng BOT ổn định và quy mô VCSH tăng mạnh lên 11.887 tỷ đồng, CII đang dần củng cố nền tảng tài chính để chuẩn bị cho chu kỳ hạch toán các siêu dự án tại Thủ Thiêm và Bình Thuận vào năm 2026. Nhà đầu tư mua CII lúc này là đặt cược vào khả năng quản trị tài chính của ban lãnh đạo và sự phục hồi của thị trường bất động sản khu vực phía Nam.

4. Phân tích kỹ thuật giá cổ phiếu CII

Nguồn: VNSC

Xu hướng giá và các đường trung bình (MA)

• Giá cổ phiếu CII đang vận động trong một xu hướng giảm giá ngắn và trung hạn khá rõ nét, hiện giao dịch quanh mức 19.600 – 19.700 đồng/cổ phiếu.
• Tín hiệu kỹ thuật đang ở trạng thái tiêu cực khi đường giá liên tục cắt xuống và nằm dưới hầu hết các đường trung bình động quan trọng. Cụ thể, các đường MA10 (21.450), MA20 (22.673), MA50 (24.188) và MA100 (24.573) đều đang cho tín hiệu “Bán” đồng thuận. Việc giá cách xa các đường MA ngắn hạn cho thấy áp lực thoát hàng của nhà đầu tư vẫn đang hiện hữu rất mạnh sau giai đoạn điều chỉnh từ vùng đỉnh tháng 10/2025.

Điểm tựa duy nhất còn sót lại về mặt kỹ thuật là đường trung bình dài hạn MA200 (18.718). Hiện tại, giá vẫn đang nằm trên đường này, cho thấy xu hướng tăng trưởng dài hạn của CII từ năm 2025 vẫn chưa bị phá vỡ hoàn toàn. Tuy nhiên, khoảng cách giữa giá hiện tại và MA200 đang thu hẹp dần, biến vùng 18.700 – 19.000 đồng trở thành ngưỡng hỗ trợ tâm lý đối với cổ phiếu CII trong những phiên tới.

Sức mạnh xu hướng qua các chỉ báo

• RSI: Chỉ báo RSI (14) hiện ở mức 27.48, đã rơi sâu vào vùng “Quá bán”. Theo lý thuyết, đây là tín hiệu cho thấy lực bán đã bị đẩy đi quá xa và cổ phiếu có khả năng xuất hiện các nhịp hồi phục kỹ thuật. Tuy nhiên, trong một xu hướng giảm mạnh, RSI có thể duy trì ở vùng quá bán khá lâu trước khi thực sự đảo chiều.

• MACD: Chỉ báo MACD Level đang ở mức âm rất thấp -1.339,90 và tiếp tục nới rộng khoảng cách dưới đường tín hiệu (Signal line), đưa ra tín hiệu “Bán” dứt khoát. Điều này hàm ý rằng động lượng giảm giá vẫn đang chiếm ưu thế tuyệt đối và chưa xuất hiện dấu hiệu phân kỳ tích cực hay tín hiệu tạo đáy rõ ràng.

• ADX: Chỉ số ADX đạt mức 51.04, một con số cực kỳ cao (trên 50). Chỉ số này khẳng định rằng thị trường đang nằm trong một xu hướng giảm cực kỳ mạnh mẽ và bền vững. Nhà đầu tư tuyệt đối không nên xem thường đà rơi này.

Nhận định kỹ thuật ngắn hạn

Cổ phiếu CII hiện đang ở trong pha “dò đáy” đầy rủi ro với áp lực từ hệ thống các đường trung bình động (MA) đang đè nặng lên giá. Việc các chỉ báo động lượng như Awesome Oscillator (-3.599,71) và MACD đồng loạt phát tín hiệu bán mạnh cho thấy tâm lý bi quan đang bao trùm.

Sự suy yếu về mặt kỹ thuật này có thể liên quan trực tiếp đến áp lực cung từ việc chuyển đổi hơn 228 triệu cổ phiếu từ trái phiếu vừa được niêm yết bổ sung, làm loãng dòng tiền trên thị trường.

Lưu ý: Nhà đầu tư nên kiên nhẫn quan sát phản ứng của giá tại vùng hỗ trợ MA200 (quanh 18.700 – 19.000 đồng). Một nhịp tích lũy đi ngang với khối lượng thấp tại vùng này, hoặc việc giá bứt phá trở lại vượt lên trên ngưỡng 21.500 (MA10) với khối lượng giao dịch đột biến sẽ là điều kiện cần để xác nhận tín hiệu ngừng rơi và mở ra cơ hội giải ngân thăm dò cho chu kỳ phục hồi năm 2026.

5. Cơ hội, triển vọng và rủi ro khi đầu tư cổ phiếu CII

Đầu tư vào cổ phiếu CII không dành cho những nhà đầu tư thiếu kiên nhẫn. Đây là mã cổ phiếu mang tính “chu kỳ” và “tài sản” điển hình. Để đưa ra quyết định chính xác, chúng ta cần phân tích hai mặt của một đồng xu: Tiềm năng tăng trưởng từ dòng tiền thực và áp lực từ cấu trúc tài chính thâm dụng vốn.

1. Cơ hội và Triển vọng của cổ phiếu CII

Dòng tiền từ mảng BOT

Trong khi các doanh nghiệp bất động sản khác vẫn đang chật vật với pháp lý, CII đã sở hữu một hệ thống “máy in tiền” hoạt động liên tục 24/7. Theo BCTC Q3/2025, doanh thu thu phí giao thông đạt 615 tỷ đồng, tăng trưởng ấn tượng 36,6% so với cùng kỳ.

• Dự án Trung Lương – Mỹ Thuận: Đã chính thức đi vào vận hành ổn định. Đây là tuyến độc đạo nối TP.HCM với miền Tây, đảm bảo lưu lượng xe tăng trưởng đều đặn 5-7%/năm.

• Mở rộng Xa lộ Hà Nội: Việc TP.HCM đẩy mạnh khép kín Vành đai 2 và phát triển khu Đông sẽ trực tiếp làm tăng giá trị khai thác của các trạm thu phí mà CII nắm giữ.

Tiềm năng tái định giá quỹ đất Thủ Thiêm và BĐS chiến lược

CII đang nắm giữ quỹ đất sạch thông qua các dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đây là tài sản “ẩn” chưa được phản ánh hết vào giá cổ phiếu CII.

• Hàng tồn kho và dự án dở dang: Đạt 2.397 tỷ đồng, tập trung tại các dự án trọng điểm như De Lagi (Bình Thuận) và các phân khu tại Thủ Thiêm.

• Luật Đất đai 2024: Việc cho phép định giá đất theo giá thị trường sẽ giúp CII dễ dàng hơn trong việc hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án, từ đó mang lại nguồn lợi nhuận đột biến tương tự như thương vụ với City Gate trước đây.

Tái cấu trúc tài chính – Giảm nợ để tăng sức bật

Điểm đáng mừng nhất trong BCTC Q3/2025 là việc CII quyết liệt chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu, giúp cắt giảm nợ vay dài hạn và cải thiện hệ số an toàn tài chính.

Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 9 tháng đầu năm 2025 duy trì trạng thái tích cực, đảm bảo khả năng trả cổ tức 12% bằng tiền mặt – một cam kết hiếm hoi trong nhóm cổ phiếu hạ tầng.

2. Rủi ro cần lưu ý khi đầu tư cổ phiếu CIII

Rủi ro pha loãng cổ phiếu

Đây là rủi ro hiện hữu nhất đối với các cổ đông nhỏ lẻ của cổ phiếu CII. Số lượng cổ phiếu lưu hành đã tăng mạnh từ 318 triệu lên hơn 518 triệu cổ phiếu (tăng ~63%) do chuyển đổi trái phiếu.

Hệ quả là dù tổng lợi nhuận có tăng, nhưng EPS (Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu) sẽ bị chia nhỏ. Nhà đầu tư cần chuẩn bị tâm lý rằng giá cổ phiếu có thể không tăng nhanh tương ứng với tốc độ tăng trưởng lợi nhuận do lượng cung cổ phiếu trên thị trường quá lớn.

Áp lực lãi suất và đòn bẩy tài chính cực đại

Dù đã nỗ lực giảm nợ, tổng nợ phải trả của CII vẫn ở mức 26.056 tỷ đồng, và mỗi quý CII phải chi trả hơn 300 tỷ đồng lãi vay. Chỉ cần lãi suất thị trường biến động tăng 1%, lợi nhuận của CII sẽ bị “thổi bay” hàng chục tỷ đồng ngay lập tức.

Đồng thời, tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu vẫn ở mức cao so với mặt bằng chung của sàn HOSE, khiến doanh nghiệp thiếu linh hoạt trong việc huy động vốn cho các dự án mới.

Rủi ro pháp lý và quyết toán tiền sử dụng đất

Theo thuyết minh BCTC Q3/2025, CII (thông qua công ty con NBB) vẫn còn khoản nợ tiềm tàng liên quan đến tiền sử dụng đất tại hai dự án Diamond Riverside và City Gate Towers với tổng giá trị 630,7 tỷ đồng. Việc chưa thể quyết toán tiền sử dụng đất khiến các dự án này chưa thể bàn giao hoặc ghi nhận doanh thu tối đa.

Các khoản lãi bảo tồn vốn hoặc phạt chậm nộp (nếu có) có thể trở thành gánh nặng lợi nhuận trong tương lai.

6. Cách mở tài khoản trên VNSC by Finhay để giao dịch cổ phiếu CII

Để bắt đầu giao dịch cổ phiếu CII, bạn cần mở một tài khoản chứng khoán. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết các bước mở tài khoản tại VNSC (by Finhay).

Để tải ứng dụng VNSC by Finhay, vui lòng chọn liên kết phù hợp với hệ điều hành của bạn:

• Dành cho iOS (iPhone/iPad): VNSC by Finhay – Save & Invest on the App Store
• Dành cho Android: VNSC by Finhay – Save & Invest – Ứng dụng trên Google Play

Ngoài ra, để tải ứng dụng VNSC by Finhay một cách nhanh chóng và tiện lợi, bạn có thể quét mã QR dưới đây:

Bước 2: Đăng Ký Tài Khoản

• Mở ứng dụng VNSC và chọn Đăng ký.
• Nhập số điện thoại của bạn và mã giới thiệu (nếu có).
• Nhập mã OTP được gửi về điện thoại để xác thực.

Bước 3: Xác Minh Danh Tính (eKYC)

Đây là bước quan trọng để xác minh thông tin của bạn.

• Chụp ảnh CMND/CCCD: Hệ thống sẽ yêu cầu bạn chụp mặt trước và mặt sau của CMND/CCCD. Hãy đảm bảo hình ảnh rõ nét, không bị lóa sáng và đầy đủ thông tin.
• Xác thực khuôn mặt: Bạn cần thực hiện các thao tác theo hướng dẫn của ứng dụng để xác thực khuôn mặt (xoay trái, xoay phải, nhắm mở mắt…).
• Điền thông tin cá nhân: Điền các thông tin bổ sung như họ tên, ngày sinh, địa chỉ, nghề nghiệp, email…

Bước 4: Ký Hợp Đồng Mở Tài Khoản

• Sau khi xác minh danh tính thành công, bạn sẽ được chuyển đến bước ký hợp đồng.
• Kiểm tra lại toàn bộ thông tin cá nhân trên hợp đồng.
• Nhập mã OTP để xác nhận chữ ký điện tử.

Bước 5: Hoàn Tất và Bắt Đầu Giao Dịch

• Khi ký hợp đồng, tài khoản của bạn sẽ được phê duyệt và kích hoạt trong thời gian ngắn.
• Bạn có thể nạp tiền vào tài khoản và bắt đầu đặt lệnh giao dịch cổ phiếu CII trên nền tảng VNSC

7. Lời kết:

Cổ phiếu CII là một trường hợp đầu tư “đặc trưng” cho mô hình hạ tầng – bất động sản tại Việt Nam. Với nền tảng dự án BOT vững chắc và quỹ đất Thủ Thiêm đầy tiềm năng, CII hoàn toàn có thể trở lại mạnh mẽ trong năm 2026 khi các nút thắt tài chính được gỡ bỏ. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần quản lý tỷ trọng nợ vay và theo dõi sát sao diễn biến lãi suất.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo và phân tích dựa trên dữ liệu từ báo cáo tài chính hợp nhất quý 3 của CII. Mọi quyết định đầu tư thuộc về trách nhiệm của người đọc. Finhay không chịu trách nhiệm cho bất kỳ tổn thất tài chính nào phát sinh từ việc sử dụng thông tin này.