Phân tích cổ phiếu VHM (Vinhomes) 2026: Có nên đầu tư vào “ông vua” bất động sản?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ, và không cái tên nào phản ánh rõ nét sự chuyển mình này hơn Vinhomes (VHM). Là doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Việt Nam, Vinhomes không chỉ đơn thuần là nhà phát triển dự án mà còn là người kiến tạo xu hướng sống và định hình bộ mặt đô thị quốc gia.

Liệu với nền tảng tài chính vững chắc và quỹ đất khổng lồ, cổ phiếu VHM có tiếp tục là “cổ phiếu vua” trong danh mục đầu tư năm 2026? Bài viết này sẽ phân tích chi tiết sức khỏe tài chính, tiềm năng tăng trưởng và định giá của cổ phiếu Vinhomes để giúp nhà đầu tư có cái nhìn toàn diện nhất.

1. Thông tin cơ bản về Vinhomes và cổ phiếu VHM

• Tên công ty: Công ty Cổ phần Vinhomes

• Mã cổ phiếu: VHM

• Sàn niêm yết: HOSE (Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM)

• Lịch sử hình thành: Tiền thân của Vinhomes là bộ phận bất động sản của Tập đoàn Vingroup. Kể từ khi tách ra và niêm yết trên sàn chứng khoán vào năm 2018, Vinhomes đã nhanh chóng khẳng định vị thế là nhà phát triển bất động sản số 1 Việt Nam. Hành trình của Vinhomes gắn liền với những đại dự án làm thay đổi diện mạo đô thị Việt Nam như Vinhomes Central Park (với tòa Landmark 81), Vinhomes Golden River, và gần đây là các đại đô thị vệ tinh như Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 và Vinhomes Grand Park.

• Sản phẩm/Dịch vụ chính: Phát triển, chuyển nhượng và vận hành bất động sản nhà ở phức hợp phân khúc trung và cao cấp (căn hộ, biệt thự, nhà phố thương mại) dưới thương hiệu Vinhomes.

• Vị thế của Vinhomes trong hệ sinh thái Vingroup và nền kinh tế

  • Là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam, chiếm thị phần áp đảo ở phân khúc trung và cao cấp.

  • Là công ty con chủ lực của Tập đoàn Vingroup (VIC), đóng vai trò “gà đẻ trứng vàng” tạo ra dòng tiền khổng lồ để hỗ trợ các mảng kinh doanh chiến lược khác như công nghiệp – công nghệ (VinFast).

  • Sở hữu năng lực triển khai dự án thần tốc và quỹ đất sạch quy mô lớn nhất cả nước, đảm bảo dư địa phát triển trong nhiều thập kỷ tới.

Theo Brand Finance, Vinhomes xếp thứ 7 trong Top 100 thương hiệu giá trị nhất Việt Nam năm 2025 với giá trị 1,6 tỷ USD (Theo Công bố KQKD).  Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu VHM cũng thường xuyên nằm trong Top 3 doanh nghiệp có vốn hóa lớn nhất, có tác động chi phối mạnh mẽ đến chỉ số VN-Index.

2. Phân tích ngành: “Cơn gió thuận” từ vĩ mô và hạ tầng

Để đánh giá tiềm năng của cổ phiếu VHM, chúng ta không thể tách rời doanh nghiệp khỏi bối cảnh vĩ mô và xu hướng ngành bất động sản giai đoạn 2025 – 2026.

Bối cảnh Vĩ mô

• Áp lực từ đà tăng lãi suất Mặt bằng lãi suất huy động chính thức đảo chiều tăng từ quý IV/2025 (phổ biến mức 5,3-5,5% cho kỳ hạn 12 tháng), kéo theo lãi suất cho vay mua nhà nhích lên khoảng 7-9%/năm. [Theo Cafe F] Đối với Vinhomes, diễn biến này tạo ra thử thách kép: một mặt trực tiếp làm tăng chi phí tài chính cho danh mục nợ vay hơn 141.000 tỷ đồng, mặt khác gây áp lực lên khả năng hấp thụ của khách hàng khi chi phí sử dụng đòn bẩy tăng cao.

  

  Trong bối cảnh nguồn cung năm 2026 dự kiến bùng nổ, việc dòng vốn tín dụng bị thắt chặt do lãi suất tăng có thể trở thành rủi ro lớn nhất, làm chậm tốc độ quay vòng dòng tiền từ các đại dự án trọng điểm bất chấp nền tảng pháp lý đã hoàn thiện.

• Lạm phát: Lạm phát năm 2025 được kiểm soát tốt dưới mục tiêu 4-4.5%. Sự ổn định vĩ mô này là nền tảng quan trọng giúp giá nguyên vật liệu xây dựng (sắt, thép, xi măng) không biến động quá mạnh, giúp Vinhomes kiểm soát tốt chi phí đầu vào và duy trì biên lợi nhuận gộp ở mức cao.

• Chính sách Nhà nước: Các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đi vào thực tiễn từ 2025 đã tạo hành lang pháp lý minh bạch, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án. Vinhomes, với quỹ đất sạch và pháp lý chuẩn chỉnh, là đơn vị hưởng lợi lớn nhất từ sự thay đổi này.

Yếu tố ngành và Hạ tầng

• Nguồn cung khan hiếm: Tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung nhà ở vẫn trong tình trạng khan hiếm nghiêm trọng. Các thủ tục pháp lý tuy đã được tháo gỡ nhưng độ trễ vẫn còn, khiến số lượng dự án mới ra mắt nhỏ giọt. Đây là lợi thế độc tôn của Vinhomes khi doanh nghiệp này luôn sẵn sàng nguồn hàng lớn (như Ocean Park 2, 3, Royal Island) để “bơm” ra thị trường, đón đầu lực cầu.

• Xu hướng “Di dân” ra các đại đô thị vệ tinh: Người mua nhà ngày càng chấp nhận việc di chuyển xa hơn để đổi lấy không gian sống chất lượng, tiện ích đồng bộ. Các dự án của Vinhomes với mô hình “thành phố trong thành phố” hoàn toàn đáp ứng xu hướng này, tạo nên sức hấp dẫn vượt trội so với các dự án đơn lẻ.

• Hạ tầng đột phá:

  • Việc khánh thành cầu Hoàng Gia (Hải Phòng) và khởi công các dự án hạ tầng lớn như đường sắt tốc độ cao, cầu Cần Giờ đang trực tiếp gia tăng giá trị cho các đại dự án của VHM như Vinhomes Royal Island và Vinhomes Green Paradise.

  • Các dự án đầu tư công trọng điểm tiếp tục là động lực dẫn dắt dòng tiền vào bất động sản vùng ven và các khu đô thị vệ tinh.

3. Phân tích cơ bản cổ phiếu VHM: Sức khoẻ tài chính Vinhomes

Dưới đây là phân tích chi tiết sức khỏe tài chính của Vinhomes dựa trên Báo cáo tài chính hợp nhất Quý 3/2025, Tóm tắt kết quả kinh doanh Q3/2025.

Kết quả kinh doanh: Doanh số kỷ lục, tạo đà bứt phá

• Doanh thu tài chính tăng mạnh: Đây là điểm sáng bù đắp lợi nhuận, đạt 21.811 tỷ đồng (+40% YoY). Khoản này đến từ lãi tiền gửi, cho vay và đặc biệt là thu nhập từ các hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh (BCC) và chuyển nhượng khoản đầu tư⁷. Điều này cho thấy Vinhomes đang linh hoạt trong cấu trúc bán hàng (bán buôn/bán sỉ) để ghi nhận lợi nhuận sớm.

• Doanh số bán hàng kỷ lục: Theo tài liệu thuyết trình, doanh số bán hàng 9 tháng đạt 162,6 nghìn tỷ đồng, tăng 96% so với cùng kỳ.

• Doanh số chưa ghi nhận: Đạt con số khổng lồ 223,9 nghìn tỷ đồng tại cuối Q3/2025. Đây là “lương khô” đảm bảo lợi nhuận chắc chắn cho năm 2026.

Biên lợi nhuận

• Biên lợi nhuận gộp: Giảm từ 28,9% (9T/2024) xuống 23,1% (9T/2025). Nguyên nhân do cơ cấu sản phẩm bàn giao và ghi nhận các giao dịch bán buôn (thường có biên gộp thấp hơn bán lẻ nhưng ghi nhận doanh thu nhanh hơn hoặc ghi nhận qua doanh thu tài chính).

• Biên lợi nhuận ròng: Đạt 30,0% (15.313/51.093). Tỷ lệ này vẫn rất cao nhờ đóng góp lớn từ doanh thu tài chính (đã trừ đi giá vốn/chi phí liên quan trong các giao dịch chuyển nhượng vốn/hợp tác).

Nhận định :Số liệu kế toán 9 tháng là “bước lùi” để lấy đà. Doanh số bán hàng và backlog kỷ lục mới là chỉ báo thực tế cho thấy dòng tiền và lợi nhuận sẽ bùng nổ khi các dự án lớn như Vinhomes Royal Island và Vinhomes Green Paradise bắt đầu bàn giao rầm rộ.

Cơ cấu Nợ – Tài sản – Vốn chủ sở hữu

Vinhomes đang trong giai đoạn mở rộng tài sản thần tốc để phát triển các siêu dự án mới.

• Hàng tồn kho tăng vọt (+130%): Đạt 125.608 tỷ đồng. Sự gia tăng đột biến này chủ yếu đến từ việc đẩy mạnh xây dựng các đại dự án mới như Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ), Vinhomes Ocean Park 2, 3 và Vinhomes Royal Island. Đây là “kho lúa” để chuyển hóa thành doanh thu trong tương lai gần.

• Tiền mặt dồi dào: Gần 49.000 tỷ đồng tiền mặt, tăng mạnh so với đầu năm. Lượng tiền mặt lớn giúp VHM chủ động trong việc phát triển dự án và chi trả các nghĩa vụ nợ trong bối cảnh thị trường trái phiếu còn nhiều biến động.

• Khoản phải thu: Các khoản phải thu chiếm tỷ trọng lớn (~38% tổng tài sản) chủ yếu liên quan đến các hoạt động đặt cọc đầu tư, hợp tác kinh doanh và giải phóng mặt bằng. Cần theo dõi khả năng thu hồi, tuy nhiên phần lớn đối tác là các bên liên quan hoặc đối tác chiến lược.

Phân tích Nguồn vốn & An toàn tài chính:

• Tổng nợ vay tài chính: Tăng 74% lên 141.490 tỷ đồng.

  • Trong đó, nợ vay ngân hàng và trái phiếu đều tăng để tài trợ cho quy mô tài sản mở rộng nhanh chóng.

  • Cơ cấu nợ: 48% là vay ngân hàng, 37% trái phiếu, 14% khác.

• Người mua trả tiền trước (Của để dành): Tăng vọt lên 107.877 tỷ đồng (bao gồm ngắn hạn 100.841 tỷ và dài hạn 7.036 tỷ ). Đây là số tiền khách hàng đã đóng theo tiến độ nhưng chưa nhận bàn giao nhà. Khoản mục này tăng 132% cho thấy tốc độ bán hàng cực tốt và là cơ sở chắc chắn cho doanh thu 2025-2026.

• Tỷ lệ an toàn vốn:

  • D/E (Nợ vay/Vốn chủ sở hữu): 141.490 / 234.930 = 0,60 lần. Mặc dù tăng so với mức 0,37 lần cuối năm 2024, nhưng 0,6x vẫn là mức đòn bẩy an toàn và thấp hơn nhiều so với trung bình ngành bất động sản (thường > 1,0 lần).

  • Khả năng thanh toán lãi vay (ICR): Đạt 4,6 lần, cho thấy lợi nhuận tạo ra dư sức chi trả lãi vay.

Nhận định:Cấu trúc tài chính của Vinhomes có sự gia tăng đòn bẩy nhưng hoàn toàn trong tầm kiểm soát và có mục đích rõ ràng (tài trợ hàng tồn kho). Khoản mục “Người mua trả tiền trước” tăng đột biến là tín hiệu tích cực nhất, xác nhận dòng tiền từ khách hàng đang chảy mạnh vào doanh nghiệp.

Các chỉ số định giá quan trọng

• EPS (Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu VHM): EPS cơ bản 9 tháng 2025: 3.503 VNĐ. Dự phóng EPS năm 2025 (dựa trên kế hoạch LNST 42.000 tỷ ): ~9.500 – 10.000 VNĐ.

• Giá trị sổ sách (BVPS)

  • Vốn chủ sở hữu: 234.930 tỷ đồng.

  • Số lượng cổ phiếu lưu hành: 4.107.412.004 cổ phiếu (tính tại 30/9/2025 sau khi điều chỉnh cổ phiếu quỹ nếu có, nhưng báo cáo ghi nhận vốn góp là 41.074 tỷ tương đương số cổ phiếu này).

  • BVPS = ~57.200 VNĐ/cổ phiếu.

• Định giá (Giả định thị giá hiện tại quanh 43.000 VNĐ):

  • P/E (trượt): Khoảng 8.x – 9.x lần (dựa trên EPS trượt 4 quý).

  • P/B: ~0,75 lần (43.000 / 57.200).

5. Phân tích kỹ thuật giá cổ phiếu VHM

6. Có nên đầu tư cổ phiếu VHM thời điểm này?

Cơ hội và triển vọng

Backlog kỷ lục – “Của để dành” khổng lồ cho 2026

• • Tính đến cuối Quý 3/2025, doanh số chưa ghi nhận đạt con số kỷ lục 223.900 tỷ đồng, tăng 93% so với cùng kỳ năm trước.

  • Khoản mục “Người mua trả tiền trước” trên bảng cân đối kế toán cũng đạt hơn 107.000 tỷ đồng, tăng 132% so với đầu năm.

  • Ý nghĩa: Đây là “lương khô” đảm bảo chắc chắn cho doanh thu và lợi nhuận của Vinhomes trong giai đoạn 2025-2027, bất chấp biến động ngắn hạn của thị trường.

Kích hoạt các “Siêu dự án” mới

• • Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ): Quy mô 2.870 ha, ra mắt bán lẻ vào tháng 11/2025. Đây là dự án lấn biển quy mô lớn nhất, được định vị là thành phố xanh – thông minh, hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch cầu Cần Giờ và đường sắt đô thị.

  • Vinhomes Royal Island (Vũ Yên): Đã ghi nhận doanh số bán hàng lớn và bắt đầu bàn giao. Cầu Hoàng Gia (Royal Bridge) vốn đầu tư 2.000 tỷ đồng đã đi vào hoạt động, rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm Hải Phòng xuống dưới 5 phút, tạo đòn bẩy tăng giá trị thực cho dự án.

  • Các dự án gối đầu khác như Vinhomes Global Gate (Cổ Loa) hay Vinhomes Wonder City (Đan Phượng) đảm bảo nguồn cung liên tục.

Vị thế thống lĩnh tuyệt đối

• • Số liệu thị trường cho thấy Vinhomes chiếm 57% thị phần căn hộ và 39% thị phần nhà ở thấp tầng (biệt thự/liền kề) tại Việt Nam giai đoạn 2016-Q3/2025.

  • Trong bối cảnh pháp lý siết chặt và nhiều chủ đầu tư nhỏ gặp khó khăn về dòng tiền, vị thế “Vua” của VHM giúp doanh nghiệp có quyền định giá và thu hút dòng tiền từ tầng lớp trung lưu – thượng lưu.

Định giá đang ở vùng hấp dẫn: Với P/B ~ 0,75 lần và P/E dự phóng thấp, cổ phiếu đang được định giá thấp hơn giá trị sổ sách của tài sản ròng. Đây là mức chiết khấu sâu cho một doanh nghiệp đầu ngành có sức khỏe tài chính tốt.

Rủi ro cần lưu ý

• Gia tăng đòn bẩy tài chính: Tổng nợ vay tài chính tại ngày 30/9/2025 đã tăng 74% so với đầu năm, đạt 141.490 tỷ đồng. Chi phí lãi vay trong 9 tháng đầu năm 2025 cũng ghi nhận mức tăng đáng kể lên 8.794 tỷ đồng. Mặc dù hệ số khả năng thanh toán lãi vay (ICR) ở mức 4,6 lần, áp lực chi phí tài chính là yếu tố cần theo dõi kỹ nếu tiến độ bán hàng hoặc bàn giao không đạt kỳ vọng.
• Rủi ro thị trường và lãi suất: Mặc dù lãi suất huy động đang ổn định, nhưng nếu lạm phát quay trở lại khiến lãi suất cho vay tăng, sức cầu bất động sản (đặc biệt là nhu cầu đầu tư sử dụng đòn bẩy) sẽ bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, 85% nợ vay của VHM hiện có lãi suất cố định, giúp giảm thiểu rủi ro biến động lãi suất cho doanh nghiệp.
• Tiến độ pháp lý và hấp thụ của thị trường: Việc ra mắt đồng loạt nhiều dự án lớn (Wonder City, Green City, Green Paradise) trong năm 2025 đòi hỏi thị trường phải có sức hấp thụ rất lớn. Bất kỳ sự chậm trễ nào trong thủ tục pháp lý hoặc sự suy yếu của dòng tiền đầu tư vào bất động sản cũng có thể ảnh hưởng đến kế hoạch doanh thu 180 nghìn tỷ đồng.

7. Cách mở tài khoản trên VNSC by Finhay để giao dịch cổ phiếu VHM

Để bắt đầu giao dịch cổ phiếu Vinhomes, bạn cần mở một tài khoản chứng khoán. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết các bước mở tài khoản tại VNSC (by Finhay).

Để tải ứng dụng Smart Investment Platform , vui lòng chọn liên kết phù hợp với hệ điều hành của bạn:

• Dành cho iOS (iPhone/iPad): VNSC by Finhay – Save & Invest on the App Store
• Dành cho Android: VNSC by Finhay – Save & Invest – Ứng dụng trên Google Play

Ngoài ra, để tải ứng dụng VNSC by Finhay một cách nhanh chóng và tiện lợi, bạn có thể quét mã QR dưới đây:

Bước 2: Đăng Ký Tài Khoản

• Mở ứng dụng VNSC và chọn Đăng ký.
• Nhập số điện thoại của bạn và mã giới thiệu (nếu có).
• Nhập mã OTP được gửi về điện thoại để xác thực.

Bước 3: Xác Minh Danh Tính (eKYC)

Đây là bước quan trọng để xác minh thông tin của bạn.

• Chụp ảnh CMND/CCCD: Hệ thống sẽ yêu cầu bạn chụp mặt trước và mặt sau của CMND/CCCD. Hãy đảm bảo hình ảnh rõ nét, không bị lóa sáng và đầy đủ thông tin.
• Xác thực khuôn mặt: Bạn cần thực hiện các thao tác theo hướng dẫn của ứng dụng để xác thực khuôn mặt (xoay trái, xoay phải, nhắm mở mắt…).
• Điền thông tin cá nhân: Điền các thông tin bổ sung như họ tên, ngày sinh, địa chỉ, nghề nghiệp, email…

Bước 4: Ký Hợp Đồng Mở Tài Khoản

• Sau khi xác minh danh tính thành công, bạn sẽ được chuyển đến bước ký hợp đồng.
• Kiểm tra lại toàn bộ thông tin cá nhân trên hợp đồng.
• Nhập mã OTP để xác nhận chữ ký điện tử.

Bước 5: Hoàn Tất và Bắt Đầu Giao Dịch

• Khi ký hợp đồng, tài khoản của bạn sẽ được phê duyệt và kích hoạt trong thời gian ngắn.
• Bạn có thể nạp tiền vào tài khoản và bắt đầu đặt lệnh giao dịch cổ phiếu VHM trên nền tảng VNSC

8. Lời kết

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này cung cấp các phân tích và nhận định cổ phiếu VHM dựa trên các nguồn thông tin công khai và đáng tin cậy. Đây không phải là lời khuyên đầu tư, nhà đầu tư cần tự nghiên cứu và chịu hoàn toàn trách nhiệm về quyết định của mình.