Giữa lúc thị trường bất động sản năm 2026 phân hóa mạnh mẽ, cổ phiếu DXG (CTCP Tập đoàn Đất Xanh – nay vừa tái định vị thành Bluemarq Group) đang trở thành tâm điểm chú ý nhờ bức tranh tài chính đầy đối lập. Báo cáo Quý 1/2026 ghi nhận nghịch lý lớn: lợi nhuận hợp nhất bứt phá 173% cùng kỳ, nhưng lợi nhuận ròng của cổ đông mẹ lại giảm hơn 21%, đi kèm đợt phát hành 155,7 triệu cổ phiếu thưởng đưa vốn điều lệ vượt 12.698 tỷ đồng.
Vì sao lại có sự chênh lệch này? Ở vùng giá chiết khấu 12.900 đồng/cp với định giá P/B rớt xuống dưới 0,8 lần, DXG đang là “bẫy rủi ro” hay cơ hội tích sản dài hạn? Cùng Finhay mổ xẻ chi tiết ngay dưới đây.
1. Thông tin cơ bản về CTCP Bluemarq Group (Tiền thân là Tập đoàn Đất Xanh)
-
Tên công ty: Công ty Cổ phần Bluemarq Group (Tiền thân là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh).
-
Mã cổ phiếu: DXG.
-
Sàn niêm yết: HOSE (Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM).
-
Lịch sử hình thành: Được thành lập từ tháng 11 năm 2003 dưới tên gọi Công ty TNHH Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh, doanh nghiệp ban đầu chuyên về mảng môi giới bất động sản. Năm 2007, công ty chính thức chuyển đổi sang mô hình công ty cổ phần. Đến tháng 12 năm 2009, cổ phiếu của tập đoàn chính thức niêm yết trên sàn HOSE với mã DXG. Tháng 5/2026, doanh nghiệp thực hiện bước chuyển mình lịch sử khi đổi tên thành Bluemarq Group, đánh dấu chiến lược tái định vị toàn diện sau hơn hai thập kỷ phát triển.
Sản phẩm/dịch vụ chính
Bluemarq Group vận hành mô hình hệ sinh thái khép kín “Đầu tư – Xây dựng – Dịch vụ”, bao gồm các mảng cốt lõi:
-
Đầu tư và Phát triển Bất động sản (Trụ cột lợi nhuận): Tập trung phát triển các chuỗi dự án căn hộ trung – cao cấp (thương hiệu Opal, Gem) và khu đô thị quy mô lớn (Gem Sky World Đồng Nai). Gần đây nhất là dự án trọng điểm The Privé.
-
Dịch vụ Môi giới Bất động sản (Trụ cột dòng tiền): Thông qua công ty con niêm yết là CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Mã chứng khoán: DXS – Bluemarq nắm giữ 59% quyền biểu quyết). Đây là mạng lưới phân phối bất động sản bán sơ cấp và thứ cấp có quy mô lớn nhất toàn quốc với các thương hiệu Đất Xanh Miền Bắc, Miền Trung, Miền Nam, Miền Tây.
-
Xây dựng & Quản lý tài sản: Thi công xây lắp nội bộ và cung cấp dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà, khu đô thị (Asahi Japan).
Vị thế của doanh nghiệp trong ngành
Trong ngành bất động sản Việt Nam, Bluemarq Group (DXG) giữ vị thế thế lực số 1 tuyệt đối về mảng dịch vụ môi giới (chiếm khoảng 30% thị phần phân phối sơ cấp toàn quốc thông qua DXS). Về mảng phát triển dự án, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất quy mô lớn lên tới hàng ngàn héc-ta tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, là một trong những nhà phát triển căn hộ năng động nhất khu vực phía Nam.
2. Phân tích bối cảnh vĩ mô và ngành tác động đến cổ phiếu DXG
Các yếu tố vĩ mô
-
Hành lang pháp lý Luật Đất đai 2024 thẩm thấu: Bước sang giữa năm 2026, bộ ba sắc luật (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới) đã hoàn tất giai đoạn chuyển tiếp, khơi thông các bế tắc pháp lý trong định giá đất và cấp phép xây dựng. Cơ chế minh bạch giúp các chủ đầu tư sở hữu năng lực thực thi thật như DXG đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện pháp lý dự án.
-
Mặt bằng lãi suất duy trì vùng thấp: Ngân hàng Nhà nước tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Lãi suất huy động 12 tháng tại các NHTM duy trì quanh mức 4,8% – 5,5%/năm, kéo theo lãi suất cho vay mua nhà ở mức hợp lý (dưới 8%/năm trong giai đoạn ưu đãi). Đây là chuỗi truyền dẫn hoàn hảo: Lãi suất thấp giảm chi phí lãi vay cho DXG kích thích nhu cầu vay mua nhà của người dân tăng doanh số bán hàng.
-
Lạm phát được kiểm soát: Chỉ số CPI quý 1/2026 duy trì trong ngưỡng mục tiêu dưới 4,2%, giúp ổn định chi phí nguyên vật liệu xây dựng sơ bộ cho các dự án đang triển khai.
Yếu tố ngành
-
Nguồn cung mới dần phục hồi nhưng phân hóa: Thị trường bất động sản phía Nam phía Đông (Đồng Nai, Bình Dương) đang có sự ấm lên rõ rệt. Nguồn cung căn hộ vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, giúp các dự án có vị trí tốt và giá bán hợp lý được hấp thụ nhanh chóng.
-
Sự bùng nổ trở lại của mảng Môi giới: Sau hai năm đóng băng “thanh lọc” thị trường, các sàn giao dịch nhỏ lẻ đã bị loại bỏ. Lượng giao dịch trên toàn thị trường bục phát trở lại khiến các tập đoàn sở hữu mạng lưới phủ rộng khắp 63 tỉnh thành như DXS thu về thị phần hoa hồng vượt trội.
-
Khát vốn và chuyển dịch kênh huy động: Thị trường trái phiếu doanh nghiệp sau giai đoạn thắt chặt khiến các chủ đầu tư chuyển hướng sang huy động vốn cổ phần thông qua sàn chứng khoán. Việc DXG thành công huy động hơn 3.500 tỷ đồng thông qua phát hành cổ phiếu trong năm 2025 đã củng cố đáng kể sức mạnh tài chính trước chu kỳ mới.
>> Đọc thêm: Phân tích triển vọng đầu tư cổ phiếu bất động sản 2026: Chu kỳ mới, cơ hội chọn lọc và chiến lược đầu tư bền vững
3. Phân tích cơ bản cổ phiếu DXG: Đánh giá sức khoẻ tài chính Quý 1/2026
Nguồn số liệu: BCTC Hợp nhất Q1/2026 – Tập đoàn Đất Xanh
Doanh thu, lợi nhuận và kết quả kinh doanh
| Chỉ tiêu (ĐVT: Tỷ VNĐ) | Quý 1/2026 | Quý 1/2025 | Tăng/Giảm (YoY) |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần hợp nhất | 1.352,55 | 924,93 | +46,23% |
| – Bán căn hộ và đất nền | 860,16 | 666,30 | +29,09% |
| – Dịch vụ môi giới BĐS | 603,86 | 195,53 | +208,84% |
| – Hợp đồng xây dựng & khác | 0,25 | 0,98 | -74,40% |
| – Dịch vụ quản lý, cho thuê BĐS | 3,15 | 62,11 | -94,93% |
| Giá vốn hàng bán | (718,18) | (414,67) | +73,19% |
| Lợi nhuận gộp | 634,38 | 510,26 | +24,32% |
| Doanh thu hoạt động tài chính | 46,32 | 11,70 | +295,84% |
| Chi phí tài chính | (77,89) | (138,76) | -43,87% |
| – Trong đó: Chi phí lãi vay | (62,68) | (131,69) | -52,41% |
| Chi phí bán hàng | (230,95) | (146,25) | +57,92% |
| Chi phí quản lý doanh nghiệp | (122,02) | (79,24) | +53,99% |
| Lợi nhuận thuần từ HĐKD | 250,08 | 157,73 | +58,55% |
| Tổng Lợi Nhuận Trước Thuế | 245,24 | 154,21 | +59,02% |
| Lợi nhuận sau thuế hợp nhất | 214,44 | 78,54 | +173,03% |
| – Cổ đông không kiểm soát (NCI) | 176,51 | 30,19 | +484,66% |
| – Cổ đông Công ty mẹ (DXG) | 37,93 | 48,36 | -21,57% |
-
Doanh thu cốt lõi bứt phá mạnh mẽ (+46,23%): Tổng doanh thu hợp nhất quý 1/2026 đạt 1.352,55 tỷ đồng (Lưu ý: Một số phương tiện truyền thông báo cáo mức tăng +173% là do nhầm lẫn lấy con số tăng trưởng của Lợi nhuận sau thuế hợp nhất, con số doanh thu thực tế trên BCTC tăng chính xác 46,23%). Sự tăng trưởng này đến từ hai trụ cột:
-
Mảng phát triển dự án: Doanh thu bán căn hộ và đất nền đạt 860,16 tỷ đồng (+29,1% YoY), tiếp tục được đóng góp nhờ hoạt động bàn giao các sản phẩm thấp tầng và đất nền tại dự án trọng điểm Gem Sky World (Đồng Nai).
-
Mảng dịch vụ môi giới: Chứng kiến sự bùng nổ siêu hạng khi tăng gấp hơn 3 lần (+208,8% YoY), mang về 603,86 tỷ đồng. Khi thị trường bất động sản rã đông, Đất Xanh Services (DXS) đã phát huy tối đa công suất của mạng lưới sàn giao dịch trải dài từ Bắc chí Nam, đặc biệt là sự khởi sắc tại thị trường miền Bắc.
-
-
Gánh nặng lãi vay được tháo gỡ (-52,41%): Điểm sáng chói lọi trong cấu trúc chi phí là chi phí lãi vay đã giảm hơn một nửa xuống chỉ còn 62,68 tỷ đồng (so với 131,69 tỷ cùng kỳ). Thành quả này là sự phản ánh trực tiếp từ 2 đợt phát hành cổ phiếu thành công thu về hơn 3.500 tỷ đồng trong năm 2025, giúp tập đoàn tất toán một lượng lớn trái phiếu và các khoản vay có chi phí cao.
-
Giải mã “Nghịch lý” Lợi nhuận hợp nhất (+173%) vs Lợi nhuận Công ty mẹ (-21,57%): Đây là nút thắt cốt lõi khiến cổ phiếu DXG chịu áp lực bán trong giai đoạn đầu năm.
-
Tại sao hợp nhất tăng sốc? Tổng lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 214,44 tỷ đồng (+173% YoY) nhờ doanh thu môi giới gấp 3 lần và chi phí lãi vay giảm 50%.
-
Tại sao cổ đông mẹ lại giảm? Trong cơ cấu lợi nhuận hợp nhất 214,44 tỷ đồng, có tới 176,51 tỷ đồng thuộc về Cổ đông không kiểm soát (NCI), tăng gấp gần 6 lần cùng kỳ. Phần lợi nhuận này phát sinh tại công ty con DXS (nơi DXG chỉ nắm 59% lợi ích biểu quyết), do đó gần nửa lợi nhuận môi giới phải chia cho cổ đông thiểu số tại DXS.
-
Trong khi đó, tại Báo cáo tài chính riêng của Công ty mẹ DXG, doanh nghiệp ghi nhận khoản lỗ 50,11 tỷ đồng (so với lỗ 45,28 tỷ cùng kỳ). Văn bản giải trình số 66/2026/DXG-TC nêu rõ: “Chủ yếu do các dự án đã bán hàng vẫn chưa ghi nhận doanh thu, đồng thời chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng mạnh trong giai đoạn triển khai bán hàng”. Kết quả là sau khi hợp nhất trừ đi phần của NCI, lợi nhuận ròng của cổ đông mẹ DXG chỉ còn 37,93 tỷ đồng (-21,57% YoY).
-
Biên lợi nhuận gộp và ròng
-
Biên lợi nhuận gộp: Thu hẹp từ mức 55,17% của Q1/2025 xuống còn 46,90% trong Q1/2026 (634,38 tỷ / 1.352,55 tỷ). Theo CTCK DSC, riêng mảng phát triển bất động sản ghi nhận biên lợi nhuận gộp giảm xuống mức khoảng 38%, phản ánh sự thay đổi cơ cấu sản phẩm bàn giao tại Gem Sky World và sự cạnh tranh về giá bán. Tuy nhiên, mức biên gộp xấp xỉ 47% hợp nhất vẫn thuộc nhóm cao trong ngành.
-
Biên lợi nhuận ròng: Biên lợi nhuận ròng hợp nhất đạt 15,85% (214,44 tỷ / 1.352,55 tỷ), cải thiện mạnh so với mức 8,49% cùng kỳ nhờ sự sụt giảm của chi phí tài chính. Tuy nhiên, biên lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ chỉ ở mức 2,80%.
Cơ cấu Tài sản – Nợ – Vốn chủ sở hữu: “Pháo đài” Tiền mặt và Hàng tồn kho khổng lồ
Bảng Cân đối kế toán tính đến ngày 31/03/2026 phản ánh một DXG có cấu trúc vốn an toàn nhất trong nhiều năm trở lại đây.
| Chỉ tiêu (ĐVT: Tỷ VNĐ) | Tại 31/03/2026 | Tại 31/12/2025 | Tăng/Giảm (YTD) |
|---|---|---|---|
| TỔNG TÀI SẢN | 38.493,05 | 38.014,59 | +1,26% |
| – Tiền và tương đương tiền | 1.797,43 | 3.391,09 | -47,00% |
| – Đầu tư TC ngắn hạn (Tiền gửi) | 3.811,89 | 1.638,48 | +132,65% |
| => Tổng Tiền mặt & Tiền gửi | 5.609,32 | 5.029,56 | +11,53% |
| – Các khoản phải thu ngắn hạn | 12.465,11 | 12.953,06 | -3,77% |
| – Trong đó: Trả trước cho người bán | 4.411,51 | 5.298,37 | -16,74% |
| – Trong đó: Phải thu ngắn hạn khác | 6.924,00 | 6.549,76 | +5,71% |
| – Hàng tồn kho | 15.800,68 | 15.657,59 | +0,91% |
| TỔNG NỢ PHẢI TRẢ | 17.392,69 | 17.132,08 | +1,52% |
| – Người mua trả tiền trước | 6.933,52 | 6.176,75 | +12,25% |
| – Vay & nợ thuê TC ngắn hạn | 2.201,80 | 2.145,04 | +2,65% |
| – Vay & nợ thuê TC dài hạn | 2.618,60 | 2.650,74 | -1,21% |
| => TỔNG NỢ VAY TÀI CHÍNH | 4.820,39 | 4.795,79 | +0,51% |
| VỐN CHỦ SỞ HỮU | 21.100,36 | 20.882,51 | +1,04% |
| – Vốn góp của chủ sở hữu | 11.141,32 | 11.141,32 | 0,00% |
| – LNST chưa phân phối | 551,66 | 510,38 | +8,09% |
| – Lợi ích CĐ không kiểm soát | 6.829,88 | 6.653,31 | +2,65% |
-
Vị thế Tiền mặt “Khổng lồ” (>5.600 tỷ đồng): Điểm sáng rực rỡ nhất trên BCTC là tổng lượng Tiền, tương đương tiền và tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn ngắn hạn lên tới 5.609,32 tỷ đồng. Con số này chiếm gần 14,6% tổng tài sản. Lượng tiền mặt dồi dào là “vũ khí” tối thượng giúp Bluemarq Group an toàn tuyệt đối trước mọi biến động thanh khoản, đồng thời tạo nguồn thu nhập lãi tiền gửi hơn 46 tỷ đồng/quý.
-
Quản trị rủi ro Khoản phải thu (12.465 tỷ đồng): Tổng khoản phải thu ngắn hạn chiếm khoảng 32,3% tài sản. Bóc tách vào Thuyết minh số 7 và số 9, phần lớn trong số này là khoản Trả trước cho người bán (4.411 tỷ đồng – tài trợ cho thầu xây dựng và nhận chuyển nhượng quỹ đất) và Phải thu khác (6.924 tỷ đồng – chủ yếu là tiền ký quỹ, ký cược tiếp thị phân phối dự án 3.832 tỷ và tạm ứng đầu tư 2.121 tỷ). Dự phòng phải thu khó đòi duy trì ở mức 572,5 tỷ đồng, cho thấy rủi ro nợ xấu được kiểm soát chặt chẽ.
-
Kho báu Hàng tồn kho (15.800 tỷ đồng): Hàng tồn kho là khoản mục lớn nhất, chiếm 41% tổng tài sản. Thuyết minh số 11 cho thấy có tới 11.312,26 tỷ đồng là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (các dự án đang triển khai như Gem Sky World, Opal…) và 4.087,98 tỷ đồng là thành phẩm sẵn sàng bàn giao. Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ thiếu hụt, 15.800 tỷ hàng tồn kho chính là “mỏ vàng” doanh thu tương lai của tập đoàn.
-
Người mua trả tiền trước bùng nổ (+12,25%): Khoản “Người mua trả tiền trước ngắn hạn” vọt lên 6.933,52 tỷ đồng, tăng thêm hơn 756 tỷ đồng chỉ sau 3 tháng. Đây là dòng tiền khách hàng đã đặt cọc mua nhà nhưng chưa bàn giao. Khi các dự án trọng điểm được nghiệm thu, 6.933 tỷ đồng này sẽ lập tức chuyển hóa thành doanh thu và lợi nhuận bùng nổ cho các quý tiếp theo.
-
Tỷ lệ Đòn bẩy Nợ vay / Vốn chủ sở hữu (D/E) ở mức “Siêu an toàn”:
-
Tổng nợ vay tài chính (ngắn + dài hạn) duy trì ổn định ở mức 4.820,39 tỷ đồng.
-
Tỷ lệ Nợ vay / Vốn chủ sở hữu (D/E): Đạt 0,23 lần (4.820,39 / 21.100,36). Đối với một doanh nghiệp phát triển bất động sản, mức D/E 0.23x là con số thấp đến mức khó tin.
-
Nợ vay thuần (Net Debt) ÂM: Vì tổng lượng Tiền mặt & Tiền gửi (5.609,32 tỷ) lớn hơn Tổng Nợ vay (4.820,39 tỷ), DXG đang ở trạng thái Net Cash xấp xỉ 789 tỷ đồng. Rủi ro thanh khoản hay vỡ nợ trái phiếu gần như bằng 0.
-
-
Chất lượng Dòng tiền kinh doanh (OCF): Nhờ khoản tiền đặt cọc “Người mua trả tiền trước” tăng mạnh thêm hơn 756 tỷ đồng cùng hoạt động thu hồi công nợ môi giới tốt, Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh Quý 1/2026 đã ghi nhận trạng thái DƯƠNG lớn, cải thiện vượt bậc so với tình trạng âm dòng tiền kinh doanh thường thấy trong giai đoạn đầu tư dự án trước đó. Điều này chứng minh DXG đã hoàn toàn “tự nuôi sống” được bộ máy bằng doanh số bán hàng thật chứ không chỉ sống dựa vào dòng tiền tài chính.
Tính toán các chỉ số định giá quan trọng
(Giả định giá cổ phiếu DXG trên thị trường đang dao động quanh mốc chiết khấu 12.900 VNĐ/cổ phiếu).
-
EPS (Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu): Lãi cơ bản trên cổ phiếu 4 quý gần nhất (Trailing EPS) của cổ đông mẹ hiện ở vùng khá thấp do kết quả Q1/2026 là 34 đồng/cp (37,93 tỷ / 1.112 triệu cổ phiếu bình quân). Sau khi hoàn tất chia cổ phiếu thưởng tỷ lệ 100:14 (nâng số lượng cổ phiếu lên ~1.269,8 triệu đơn vị), EPS ngắn hạn tiếp tục chịu áp lực pha loãng.
-
ROE (Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu): Quy mô vốn chủ sở hữu lớn (>21.100 tỷ) trong khi lợi nhuận mẹ chưa hạch toán khiến ROE tạm thời ở vùng thấp dưới 3%/năm.
-
P/E (Hệ số giá trên thu nhập): Chỉ số P/E tĩnh đang giao dịch ở mức cao do mẫu số (EPS) thấp. Việc định giá cổ phiếu DXG theo P/E lúc này là không phản ánh đúng bản chất vì doanh nghiệp đang trong điểm rơi đầu tư chưa hạch toán doanh thu.
-
P/B (Hệ số giá trên giá trị sổ sách) – Điểm nhấn định giá:
-
Giá trị sổ sách mỗi cổ phiếu (BVPS) sau khi chia thưởng cổ phiếu: 16.617 VNĐ/cổ phiếu (21.100,36 tỷ đồng VCSH / 1.269,8 triệu cổ phiếu).
-
Hệ số P/B: Với thị giá 12.900 VNĐ, P/B của DXG đang ở mức 0,77 lần.
-
Bình luận: Mức P/B dưới 0,8 lần cho thấy thị trường đang định giá cổ phiếu Bluemarq Group (DXG) rẻ hơn 23% so với giá trị tài sản ròng thực tế trên sổ sách. Trong khi nhiều công ty chứng khoán định giá mục tiêu của DXG là 17.700 VNĐ/cp (cao hơn 37% thị giá), mức P/B 0.77x mang lại “biên an toàn” cực lớn cho trường phái đầu tư giá trị.
-
4. Phân tích kỹ thuật giá cổ phiếu DXG
Cập nhật theo dữ liệu TradingView ngày 16/08/2026, cổ phiếu DXG đang giao dịch quanh 11.500 đồng, biến động +5,99% so với phiên trước. Nhìn vào hệ thống chỉ báo và vị trí giá hiện tại, có thể thấy DXG đang ở trạng thái nhịp hồi ngắn hạn nhưng nền trung hạn chưa thật sự chắc. Tổng hợp chỉ báo TradingView đang nghiêng về trạng thái mua. Vì vậy, phần phân tích kỹ thuật cổ phiếu DXG cần được nhìn theo cả hành vi giá, thanh khoản, nhóm đường trung bình và các chỉ báo dao động thay vì chỉ dựa vào một tín hiệu riêng lẻ.
Nguồn dữ liệu kỹ thuật: TradingView – HOSE:DXG, cập nhật ngày 16/08/2026.
Xu hướng giá và các đường trung bình (MA)
Hành vi giá và dòng tiền: Đóng cửa phiên gần nhất, cổ phiếu DXG ghi nhận mức giá 11.500 đồng, biến động +5,99%. Khối lượng giao dịch phiên gần nhất đạt khoảng 29.036.383 cổ phiếu. Diễn biến này cho thấy lực cung – cầu đang được kiểm định rõ ở vùng giá hiện tại; nếu thanh khoản tăng trong các phiên giảm, áp lực bán cần được theo dõi kỹ hơn, còn nếu giá hồi phục kèm thanh khoản cải thiện thì tín hiệu cân bằng sẽ đáng tin cậy hơn.
Hệ thống đường trung bình động: Bảng phân tích xu hướng cho thấy tín hiệu MA chưa hoàn toàn đồng nhất: khoảng 50% số đường MA tiêu chuẩn đang nằm phía trên thị giá, trong khi 50% nằm phía dưới. Nhóm MA trên TradingView hiện ở trạng thái mua, phản ánh trạng thái cân bằng đang có ưu thế tương đối nhưng vẫn cần thêm xác nhận từ giá và thanh khoản.
Khoảng cách với đường MA: Thị giá 11.500 đồng đã lấy lại vùng ngắn hạn quanh MA(10) ở mốc 10.980 đồng, nhưng vẫn ở dưới đường dài hạn MA(200) ở mốc 13.616,146 đồng. Điều này cho thấy nhịp hồi đang xuất hiện, song xu hướng lớn chưa thật sự đảo chiều; vùng MA50/MA100/MA200 vẫn là các lớp kháng cự cần vượt qua.
Vùng hỗ trợ và kháng cự: Vùng hỗ trợ gần nhất có thể quan sát quanh MA10 (10.980 đồng), trong khi kháng cự gần nằm quanh MA50 (11.848,4 đồng). Về mặt giao dịch, hỗ trợ gần cần theo dõi là EMA30 (11.270,694 đồng), trong khi kháng cự gần nằm tại EMA50 (11.649,761 đồng). Nếu giá không vượt được vùng kháng cự gần, nhịp hồi có thể chỉ mang tính kỹ thuật; ngược lại, việc giữ được hỗ trợ kèm thanh khoản ổn định sẽ giúp giảm bớt áp lực ngắn hạn.
Sức mạnh xu hướng qua các chỉ báo dao động và khối lượng
- RSI: RSI hiện ở mức 54,61, tương ứng vùng trung tính. RSI ở vùng trung tính, cho thấy cổ phiếu chưa rơi vào trạng thái quá mua hoặc quá bán.
- MACD: MACD nằm trên đường tín hiệu, nghiêng về tín hiệu mua ngắn hạn MACD hiện là -189,65, đường tín hiệu là -334,74. MACD đang cao hơn đường tín hiệu 145,09 điểm, phản ánh xung lực ngắn hạn nghiêng về bên mua.
- ADX: ADX ở mức 20,60, cho thấy xu hướng đang hình thành nhưng chưa quá mạnh. ADX ở vùng trung bình, xu hướng đang hình thành nhưng chưa đủ mạnh để xác nhận chắc chắn.
- Tổng hợp chỉ báo: TradingView ghi nhận khuyến nghị tổng hợp ở trạng thái mua, nhóm MA ở trạng thái mua và nhóm oscillator ở trạng thái mua. Nếu nhóm MA và oscillator cùng chiều, tín hiệu có độ đồng thuận cao hơn; nếu lệch nhau, cổ phiếu thường cần thêm phiên xác nhận.
Điểm cần chú ý là sự kết hợp giữa ADX và chiều vận động của giá. ADX cao trong bối cảnh giá nằm dưới các MA quan trọng thường xác nhận xu hướng giảm có lực; ADX cao khi giá giữ trên MA lại củng cố xu hướng tăng. Với RSI và MACD, tín hiệu chỉ đáng tin cậy hơn khi đi cùng phản ứng giá tại hỗ trợ/kháng cự và thanh khoản xác nhận.
Nhận định kỹ thuật ngắn hạn
Tổng hợp các tín hiệu cho thấy DXG đang có trạng thái kỹ thuật ngắn hạn tích cực. Tuy vậy, tín hiệu sẽ đáng tin cậy hơn nếu giá tiếp tục giữ trên MA10/MA20 và thanh khoản không suy yếu trong các phiên tới.
Chiến lược quan sát: Trong ngắn hạn, DXG có nền kỹ thuật tích cực hơn mặt bằng chung khi giá giữ được trên các MA ngắn hạn và MACD ủng hộ xung lực tăng. Vùng EMA30 quanh 11.270,694 đồng là mốc cần giữ để bảo toàn cấu trúc hiện tại, trong khi EMA50 quanh 11.649,761 đồng là vùng kiểm định kế tiếp. Dù vậy, nếu giá tăng nhanh nhưng thanh khoản suy yếu hoặc RSI tiến sát vùng quá mua, rủi ro rung lắc sẽ tăng lên.
5. Cơ hội, triển vọng và rủi ro khi đầu tư cổ phiếu DXG
Việc xác định có nên mua cổ phiếu DXG đòi hỏi nhà đầu tư đặt lên bàn cân những chất xúc tác tăng trưởng giai đoạn 2026 – 2028 với các rủi ro vận hành.
Cơ hội và triển vọng
-
Đòn bẩy từ dự án trọng điểm The Privé: Điểm rơi lợi nhuận của Bluemarq Group trong giai đoạn 2026 – 2027 được dẫn dắt bởi siêu dự án căn hộ The Privé. Sau các đợt mở bán đầu tiên, dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên 70%. Lượng hợp đồng đặt cọc này nằm trong số 6.933 tỷ đồng “Người mua trả tiền trước” trên BCTC Q1/2026, là mỏ neo bảo chứng cho lợi nhuận bùng nổ khi tiến hành bàn giao.
-
Mỏ vàng Môi giới bứt tốc toàn diện: Công ty con Đất Xanh Services (DXS) đã phục hồi rực rỡ với doanh thu môi giới Q1/2026 gấp 3 lần cùng kỳ. Khi thanh khoản bất động sản toàn thị trường bước vào pha tăng trưởng mới, vị thế số 1 về thị phần phân phối sẽ mang lại cho DXG dòng tiền hoa hồng dồi dào, không chịu rủi ro vốn.
-
Tái định vị thương hiệu Bluemarq Group: Động thái đổi tên từ Đất Xanh sang Bluemarq Group từ đầu tháng 5/2026 và tái cấu trúc hệ sinh thái sang mô hình tập đoàn quản lý, đầu tư tài sản giúp minh bạch hóa các mảng kinh doanh, thu hút dòng vốn ngoại và nâng tầm giá trị thương hiệu.
-
Sức mạnh tài chính để “săn” quỹ đất (M&A): Trong khi nhiều đối thủ còn ngập trong nợ trái phiếu, trạng thái Net Cash >5.600 tỷ đồng tiền mặt và D/E 0.23x cho phép DXG chủ động M&A các dự án giá rẻ bị ngộp vốn trên thị trường, chuẩn bị quỹ đất vàng cho chu kỳ 5 năm tới.
Rủi ro cần lưu ý
-
Độ trễ hạch toán lợi nhuận công ty mẹ: Đặc thù kế toán bất động sản khiến doanh thu chỉ được ghi nhận khi bàn giao nhà. Nếu tiến độ xây dựng và bàn giao tại các dự án trọng điểm gặp rào cản thời tiết hay thủ tục hành chính, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ có thể tiếp tục sụt giảm trong các quý tới, gây tâm lý ức chế cho cổ đông.
-
Áp lực thu hẹp biên lợi nhuận phát triển BĐS: Biên lợi nhuận mảng phát triển BĐS đã co hẹp xuống khoảng 38%. Nếu chi phí vật liệu xây dựng (sắt, thép, xi măng) gia tăng hoặc chi phí tiếp thị bán hàng tiếp tục leo thang như Q1 (+58%), biên sinh lời gộp sẽ khó quay lại mức đỉnh cao >50% trong ngắn hạn.
-
Rủi ro hấp thụ thị trường trong môi trường giá cao: Triển vọng bán hàng giai đoạn 2026-2027 phụ thuộc rất lớn vào sức mua của người dân. Nếu tâm lý người mua nhà phục hồi chậm do giá nhà tăng quá nhanh so với thu nhập, tốc độ bán hàng tại các dự án mới có thể chậm lại.
-
Rủi ro cấu trúc sở hữu và sự lệch pha lợi ích (DXG vs DXS): DXG nắm giữ 59% quyền biểu quyết tại DXS, nhưng khi mảng môi giới thăng hoa mạnh mẽ nhất, cổ đông DXS trực tiếp hưởng lợi lớn, trong khi trên BCTC hợp nhất của DXG, gần một nửa phần lợi nhuận này phải phân bổ cho Cổ đông không kiểm soát (NCI). Điều này tạo ra sự lệch pha về cảm xúc khi dòng tiền thị trường đôi lúc ưu ái cổ phiếu DXS hơn DXG trong các giai đoạn đầu sóng môi giới.
-
Rủi ro pha loãng EPS ngắn hạn: Việc chia cổ phiếu thưởng (155,7 triệu cp Q1/2026) làm số lượng cổ phiếu lưu hành vượt 1,26 tỷ đơn vị. Để duy trì một mức EPS hấp dẫn (ví dụ >1.500 đồng/cp), lợi nhuận ròng của cổ đông mẹ cần phải đạt ít nhất ~1.900 tỷ đồng/năm. Đây là mục tiêu đòi hỏi ban lãnh đạo Bluemarq Group phải nỗ lực thực thi quy liệt trong giai đoạn 2026 – 2027.
>> Đọc thêm: Phân tích cổ phiếu VHM (Vinhomes) 2026: Có nên đầu tư vào “ông vua” bất động sản?
6. Cách mở tài khoản trên Finhay để giao dịch cổ phiếu DXG
Để bắt đầu giao dịch cổ phiếu DXG, bạn cần mở một tài khoản chứng khoán. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết các bước mở tài khoản tại Finhay.
Bước 1: Tải ứng dụng Finhay
Để tải ứng dụng Finhay, vui lòng chọn liên kết phù hợp với hệ điều hành của bạn:
- Dành cho iOS (iPhone/iPad): Finhay – Daily Financial App App – App Store
- Dành cho Android: Finhay – Daily Financial App – Ứng dụng trên Google Play
Ngoài ra, để tải ứng dụng Finhay một cách nhanh chóng và tiện lợi, bạn có thể quét mã QR dưới đây: 
Bước 2: Đăng ký tài khoản
- Mở ứng dụng Finhay và chọn Đăng ký.
- Nhập số điện thoại của bạn và mã giới thiệu (nếu có).
- Nhập mã OTP được gửi về điện thoại để xác thực.
Bước 3: Xác minh danh tính (eKYC)
Đây là bước quan trọng để xác minh thông tin của bạn.
- Chụp ảnh CMND/CCCD: Hệ thống sẽ yêu cầu bạn chụp mặt trước và mặt sau của CMND/CCCD. Hãy đảm bảo hình ảnh rõ nét, không bị lóa sáng và đầy đủ thông tin.
- Xác thực khuôn mặt: Bạn cần thực hiện các thao tác theo hướng dẫn của ứng dụng để xác thực khuôn mặt (xoay trái, xoay phải, nhắm mở mắt…).
- Điền thông tin cá nhân: Điền các thông tin bổ sung như họ tên, ngày sinh, địa chỉ, nghề nghiệp, email…
Bước 4: Ký hợp đồng mở tài khoản
- Sau khi xác minh danh tính thành công, bạn sẽ được chuyển đến bước ký hợp đồng.
- Kiểm tra lại toàn bộ thông tin cá nhân trên hợp đồng.
- Nhập mã OTP để xác nhận chữ ký điện tử.
Bước 5: Hoàn tất và bắt đầu giao dịch
- Khi ký hợp đồng, tài khoản của bạn sẽ được phê duyệt và kích hoạt trong thời gian ngắn.
- Bạn có thể nạp tiền vào tài khoản và bắt đầu đặt lệnh giao dịch cổ phiếu DXG trên nền tảng Finhay.
7. Lời kết
Nhìn chung, bức tranh tài chính Quý 1/2026 của Bluemarq Group (DXG) đã giải thích rõ cho áp lực điều chỉnh ngắn hạn của thị giá do độ trễ hạch toán lợi nhuận và hiệu ứng pha loãng. Tuy nhiên, với nền tảng tài chính lành mạnh, cơ cấu nợ siêu an toàn cùng khoản “của để dành” dồi dào từ khách hàng trả tiền trước, DXG đang sở hữu bệ phóng vững chắc cho tương lai.
Đây chính là “biên an toàn” tuyệt vời để các nhà đầu tư theo trường phái đầu tư giá trị bắt đầu xây dựng vị thế cho tầm nhìn dài hạn.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Các nhận định định giá và phân tích đồ thị kỹ thuật mang tính chất tham khảo học thuật, không cấu thành lời khuyên hay khuyến nghị mua bán chứng khoán dưới bất kỳ hình thức nào. Thị trường chứng khoán luôn tiềm ẩn rủi ro biến động giá. Nhà đầu tư cần trang bị kiến thức, nghiên cứu độc lập và hoàn toàn tự chịu trách nhiệm với mọi quyết định giao dịch của chính mình.
Finhay
22-08-2026
